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农地入市开闸

广东省出台地方法规,允许省内所有农村集体建设用地直接进入市场交易,打破了“农地非经政府征用不得合法转为非农用途”的旧制,开创了征地制与农地直接入市制并存的新时期

“农地入市”开闸

2005年夏季,广东省各城郊的农民们正在为一个“梦想”而激动着。

“我们村现有4000亩耕地,我们准备逐年申请转为建设用地,将来把土地都租赁出去,希望不用耕田都有饭吃。”在江门市新会区双水镇梅冈村,村主任苏栋威对《财经》说。

农民“不用耕田都有饭吃”——这个理想是何等的“离经叛道”!可事实上,苏栋威们离实现这个梦想只有一步之遥。

10月1日,《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《管理办法》)将正式施行。依据此《管理办法》,广东省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易,与国有建设用地“同地、同权、同价”。此举被专家称作“农地直接入市”。

在过去一些年里,梅冈村已有1000亩耕地先后获准转为工业建设用地。如果《管理办法》施行,这1000亩建设用地便可合法自由流转,包括自由出售、出租、转让、转租、抵押等。果如此,村集体和农民的收益会更高,也更有保障,将远远超出征地所得的补偿。

此《管理办法》于5月17日由广东省政府常务会议通过,6月23日以省长令的形式正式公布。8月4日,广东省政府就此专门召开新闻发布会,省政府副秘书长周炳南在会上表示:“《管理办法》是一项探索性立法,开创了全国的先河。”

“探索性立法”(”晏猓

对农村集体建设用地流转,国家目前没有专门的法律法规。广东省此次出台《管理办法》,的确具有超前性。

1998年修订的《土地管理法》,是中国目前惟一一部涉及土地分类、用途、规划等相关管理工作的法律。其第六十三条明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据该法,农民集体所有的土地,无论是耕地还是集体建设用地,都必须征为国有后才能出让,农民只能得到最高不超过农地常年产值30倍的补偿。

这些相关规定意味着,农民并没有对集体土地的处分权,实质上就没有土地财产权,更无法获得土地出让的收益。

但是,由于农民的宅基地都是祖辈传下来的,加之国家要推动农村城镇化,出于现实的考虑,《土地管理法》第43条同时也留出了“政策口子”:农民集体所有的土地可用于“兴办乡镇企业和村民建设住宅”及“乡(镇)村公共设施和公益事业建设”。

这个“政策口子”在现实中被越撕越大。自20世纪90年代初至今,在广东珠江三角洲、江苏、浙江等沿海地区,以及内地一些城市郊区,农村集体建设用地用于非农建设的规模巨大而惊人。

据广东省国土资源部门估计,珠江三角洲地区农村集体建设用地占全部建设用地总量的50%以上。2002年,佛山市南海区工业用地共15万亩,其中保持集体所有性质的有7.3万亩,几乎占了一半。

据北京大学教授周其仁的调查,江苏省昆山开发区8万多亩工商用地中,未经国家征地、由农户转让集体土地使用权的土地约2万亩。这些集体土地都是农民所有的建设用地。

实践总是比文件和规定更有现实生命力。事实面前,“农地非经征用不能转为建设用地”的规定显然只是个摆设,不可能得到严格执行;而由于私下自发的流转缺乏规范,较长时期内,建设用地大多仍处于集体组织内部无偿或低偿使用和无序管理状态,一些乡镇企业借此“倒卖”集体土地使用权也造成很多问题。

与其无效地防堵,不如有效地疏导。集体建设用地亟须明晰产权,通过流转实现其市场价值。在广东省等沿海地区,这种要求来自企业和农民集体,也来自基层政府。

早在2003年,广东省政府就曾发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》(下称《通知》),在全省试行农村集体建设用地使用权流转,凡合乎一系列限制条件的集体建设土地,“可以出让、转让、出租和抵押,并享有与城镇国有土地使用权同等的权益”。广东省此次出台的《管理办法》,就是对两年前这个《通知》的“法律化”,并且增加了“土地转租”的流转形式,同时对各种流转形式分别进行明确规定,并要求农村集体建设用地流转的收益50%以上要用于农民的社会保障。

“过去的《通知》相对比较原则,只是指出了方向和目标。而这个管理办法属于‘政府规章’,更具操作性,也更具体。” 广东省国土资源厅法规处王功慧告诉《财经》。

打破“独家供地”(”晏猓

尽管广东省国土资源厅多次强调,此《管理办法》主要针对存量集体建设用地流转,但是诸多专家还是从中国土地制度变迁的角度,给予了高度评价。

目前,中国城市的国有土地使用权依照《土地管理法》可以买卖,农民的农地承包权依照《农地承包法》也可以流转,但农村集体建设用地流转却没有任何法律法规规范。中国社会科学院农村发展研究所王小映博士对《财经》说,“广东的《管理办法》触及中国土地管理的最后一个死角,是农地制度改革的积极探索。”

_sina_#8221_word__本┐笱Ы淌谥芷淙手赋觯号┑刂苯尤胧兄灾匾且蛭戏ǖ牟ㄗ每梢源蠓冉档徒灰追延茫鼋┟竦母l怼_sina_#8220_word__从这部管理办法实施之日起,我们这个农民至今占人口多数的国家,有一个地方的农地可以合法地进入市场转让了。重要的是,从此打破了‘非经政府征地,任何农地不得合法转为非农用途’的传统,代之以一个征地制与农地直接入市制并存的新时期。”周其仁对此《管理办法》如此高度评价。

也就是说,《管理办法》实际上改变了土地统一征用制度。“原来法律规定建设用地必须由国家征用,由政府垄断供应,是国家‘独家供地’,而今后则可能‘多头供地’,各个村集体经济组织也可以在符合规划的前提下供应集体建设用地。”王小映博士分析指出。

中国土地市场上过去只有一种产权,就是国有土地使用权,集体土地使用权不可交易。而《管理办法》实施后,除了宅基地,其余的集体建设用地使用权完全可交易。今后的建设用地市场上,将会有两个“土地产权”:一个是国有土地使用权,一个是集体土地使用权,两者同权同价。中国土地市场的城乡分割将被打破。

“农村集体建设用地放开,意味着征地范围缩小了。”中国土地学会副理事长兼秘书长黄小虎研究员解释说,如果农民集体可以合法地与工业企业等谈判,自主地市场化出让集体建设用地,就大大压缩了征地范围,有利于形成农村集体土地使用权的市场价格,从而为政府制定征地补偿标准提供参照系。

农地直接入市,还有利于降低中国工业化的成本。国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英指出:“农民直接与工业企业谈判,价格可以商量,有灵活性,可能比政府征用后再市场化出让更低。”

国土资源部有关官员对此《管理办法》也给予密切关注。记者获悉,国土资源部近期频频有官员到广东调研。“农村集体建设用地流转已经有大方向,改革的原则已经确定,全国范围内农村集体建设用地使用权流转已进入立法层面。” 国土资源部政策法规司莫晓辉对《财经》透露。

未竟之路(”晏猓  在给予广东的做法高度评价的同时,专家们也认为,广东省的《管理办法》要能真正贯彻实施,彻底实现“同地同权同价”,还需要出台一系列配套措施。如怎样确定集体土地的基准地价,土地股份合作制如何与《管理办法》衔接,农民的社会保障体系如何建立,如何处理农地流转与耕地保护的关系,如何从制度上确保农地入市经绝大多数农民同意,等等。

美国农村发展研究所律师李平指出,《管理办法》规定集体土地流转必须经三分之二以上的村民同意,这远远不够,应该规定:集体土地的流转程序必须完全公开,失地农民应直接参与流转的谈判。在李平看来,集体建设用地流转,实际上是把农民30年的承包权流转了,承包权是农民的财产权,当然应有失地农民直接参与谈判,讨价还价。

在中国社会科学院农村发展研究所王小映博士看来,《管理办法》可能引发新的利益调整。农地直接入市,实际上对村干部和农民都构成激励,村集体可能会规避规划、谋求更改规划、违规违法流转等,谋求增加自己和集体的收益。因此,应对之策是完善村民自治制度,实行村务公开,完善土地价税费体系和土地登记体系。

专家认为,由于不能突破《土地承包法》,广东《管理办法》也存在严重的缺陷。如规定“农民的宅基地不能流转”,以及“通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设”。

关于宅基地问题,其实,目前全国性的农民宅基地流转已相当普遍。据国土资源部国土勘测规划院近年在北京郊区的调查,北京城乡结合部大约有三分之一的宅基地都存在“地下交易”;又据中国土地学会2001年在浙江的调查,义乌市自1997年4月至2000年,全市农村宅基地转让3223宗,面积21.89万平方米。其中,受让方为本村村民的占48.15%,受让方为非本村村民的占36.24%,受让方为城镇居民的占15.61%。这些转让行为85%以上都是私下交易,未办任何手续。

专家指出,不允许宅基地流转,主要是决策层担心放开宅基地买卖,会导致农民失去房屋,居无定所,影响社会稳定。其实,如果能加强宅基地审批管理,宅基地流转可能更有利于增加耕地,推进土地集约使用。

“简单地禁止城里人到农村购买宅基地,却没有切实可行的管理办法,实际上是闭眼不看现实,等于放弃监管。”中国土地学会副理事长黄小虎指出。

至于“流转取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设”,更是匪夷所思。城市土地可以搞房地产开发,集体建设用地为何就不能?一方面要实现集体土地和国有土地“同地同权同价”,一方面又作出这样的歧视性规定,对农民实现自己的土地财产权利十分不利,也有悖于权利公平原则,实质上是限制并损害了农民的土地财产权利。

“过去不准集体土地搞房地产开发,主要是怕冲击城市建设,冲击规划。现在也要重整思路。如果我们土地管理到位,合理规划用途,政府引导得力,集体土地搞房地产不会出太大的问题。”黄小虎就此指出。

专家指出,从长远看,中国应该建立城乡统一的、以用途管制为中心的土地管理制度,而不能继续按照土地的所有制不同来制定土地管理政策。广东此次《管理办法》刚刚迈出了第一步,未来之路仍然复杂而漫长。■

本刊记者毕爱芳对此文亦有贡献  



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